"La legge di stabilità 2014 (legge 27.12.2013 n° 147 pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 27.12.2013) agli articoli 64, 65 e 66 ha introdotto importanti novità in tema di compravendita immobiliari ed, in particolare, obbliga il notaio ha trattenere su un proprio conto corrente, ex legge separato dal proprio patrimonio, il corrispettivo in denaro corrisposto in occasione del rogito.
Il legislatore ha perso un'occasione per risolvere il sottostante problema aggiungendo una toppa a svantaggio del venditore".
La riflessione arriva da Antonio Campagnoli (foto), partner del Punto Re e presidente Fiabci Europa.
"Avrebbe potuto introdurre una riforma epocale sulla natura della pubblicità immobiliare - prosegue Campagnoli - : mettere definitivamente in soffitta la pubblicità dichiarativa a vantaggio di una pubblicità costitutiva, similmente a quanto avviene oggi nel sistema tavolare.
Premesso che il contratto di compravendita immobiliare rimane un contratto consensuale ad effetti reali, la riforma ha voluto spostare il baricentro della tutela a favore dell'acquirente a danno del venditore.
Quest'ultimo si alzerà dal tavolo del notaio, in occasione di un rogito, privo della titolarità del bene immobile così come del corrispettivo in denaro.
Si aggiunga che il denaro non maturerà interessi a sua favore bensì di un fondo a favore delle PMI.
Un vero conflitto d'interesse fra celerità e necessità di fondi per le magre finanze statali.
Era davvero necessaria questa riforma?
Quanti casi di trascrizioni plurime vi sono stati negli ultimi 10 anni?
Aiuterà lo Stato italiano a risalire la china dei paesi in cui è facile investire secondo la classifica redatta dalla Banca Mondiale?
Era proprio necessario rendere obbligatoria e non facoltativa la normativa (similmente a quanto già avviene oggi per la trascrizione del preliminare notarile)?
A nostro avviso, lo stesso risultato era già e meglio raggiungibile tramite una semplice assicurazione sul rischio connesso ad una mancata o non corretta trascrizione dell'atto notarile d'acquisto.
Almeno il venditore si alzava dal tavolo del rogito sempre non più proprietario, ma almeno con la disponibilità del prezzo e garantendo tramite primarie assicurazioni il rischio connesso alla trascrizione dell'atto ad un costo molto minore rispetto alla novellata disciplina.
Infatti una polizza simile costa solo 0,1% contro una media dello 0,35% mese (tanto può durare tale periodo di giacenza sui conti notarili) di una provvista di liquidità ai tassi bancari attuali.
Per ora ci siamo limitati ad osservare l'aspetto monetario, ma ancora meno confortanti sono le previsioni circa il ruolo "escrow agent" svolto dal notaio nel caso in cui il contratto preveda condizioni e/o l'avveramento di un determinato evento e/o l'adempimento di una determinata prestazione.
Se fosse facoltativo nulla questio, ma rendere obbligatorio che sia proprio un notaio a dover verificare se un "covenant" di una complessa cessione sia realizzato, è poco rassicurante.
Si duplica il passaggio, prima l'advisor che dovrà verificare, per esempio, che e come la clausola di aggiustamento prezzo sia applicata e poi il notaio, arbitro non richiesto di una partita che le parti avrebbero eventualmente giocato da sole, dovrà decidere se ciò sia formalmente corretto.
A ciò si aggiunga il rischio mercato.
L'acquirente si libera del pagamento del prezzo a mani del notaio a prescindere da eventuali rischi finanziari e monetari che possono intercorrere da lì al momento del trasferimento del denaro al venditore.
Se vi è una fluttuazioni del cambio o un cambio della moneta o la banca depositaria diventa insolvente o una delle parti fallisce, siamo sicuri che il venditore, oltre ad essere stato spogliato della proprietà, non abbia un nocumento anche sul se e sul quanto otterrà come corrispettivo?
Forse serve una contro assicurazione?
Molte o parte di queste domande forse otterranno risposta, entro centoventi giorni, nelle norme di attuazioni previste dall'articolo 67 della legge di Stabilità.
In prima analisi, la norma è pensata da una parte per tutelare il consumatore dalle truffe, ma ha molti limiti fra cui quella di essere obbligatoria e quindi intervenire in quelle situazioni in cui le parti avrebbero potuto tutelarsi anche meglio da sole.
Peccato che molti di questi casi devono riferirsi ai grandi investitori internazionali già non numerosi che con tutta probabilità non avrebbero optato per questa soluzione del notaio quale "escrow agent" di diritto.
Forse che lo Stato aveva bisogno di una copertura per il fondo a favore delle PMI?
Il dubbio resta".
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