M&G: tassi più alti, serve un cambio di mentalità negli investimenti immobiliari (Report)

Per muoversi con successo nell’attuale contesto di elevati tassi d’interesse, gli investitori immobiliari dovranno affidarsi sempre più alla generazione di forti rendimenti e alla crescita. Questo, in sintesi, il quadro che emerge dall’ultimo Outlook di M&G dedicato alle prospettive globali del mercato Real Estate.

José Pellicer, Head of Investment Strategy, M&G Real Estate: “Decisamente è passato il tempo dei tassi d’interesse ‘più bassi più a lungo’. Gli investitori immobiliari non possono più contare sulla compressione dei rendimenti e debito a buon mercato per generare reddito, è necessario un cambio di prospettiva radicale.”

Ad avviso di Pellicer, “se è naturale che gli investitori siano attratti dalla crescita, anche la generazione di reddito riveste un’importanza cruciale, visti i tassi attuali più elevati. Investire in aree in cui la domanda è forte, quali i settori residenziale e industriale, così come in quei settori che consentono di trasferire l’inflazione ai locatari, come ad esempio il segmento dei supermercati a lunga locazione, potrebbe offrire rendimenti interessanti e buone prospettive di reddito. Lo stesso vale per l’impegno nel migliorare asset esistenti o investire in immobili ‘trascurati’. Man mano che i mercati immobiliari globali si adeguano all’indebolimento dell’economia cinese, alle crescenti complessità del Net Zero Carbon e al cambiamento dei modelli di domanda e occupazione, ci aspettiamo di vedere segnali di maggior fiducia da parte degli investitori che dovranno adattare il proprio punto di vista a un panorama economico drasticamente cambiato.”

Secondo l’analisi di M&G, se i costi del debito per il mercato immobiliare sono cresciuti in modo significativo, le sofferenze sono state finora limitate ma preannunciano vendite forzate nel corso dei prossimi anni, con una percentuale tra il 30 e il 40% dei prestiti per l’immobiliare commerciale nel Regno Unito e in Europa che dovrà essere rinegoziato entro la fine del 2025 a tassi notevolmente maggiori rispetto a quelli che i debitori stanno attualmente sperimentando.

La logistica rappresenta un settore molto interessante per gli investitori orientati ad accelerare il cambiamento verso le zero emissioni nette di carbonio e gestire il rischio di portafoglio. Il report rileva che i siti distributivi producono generalmente il 60-70% in meno di emissioni di gas serra rispetto ad altri edifici commerciali e il 20-25% in meno rispetto agli asset residenziali. La domanda da parte degli occupanti è sempre più mirata a magazzini di nuova costruzione, con certificazioni verdi e in cui caratteristiche quali produzione di energia solare in loco e stazioni di ricarica per i veicoli elettrici sono considerate essenziali.

Il lavoro ibrido continua a spingere inquilini e investitori a rivalutare le proprie esigenze in termini di spazio: le motivazioni a favore del ritorno in ufficio che emergono dall’analisi condotta da M&G sono molto diverse, a seconda del mercato considerato. Il contesto particolarmente arduo che caratterizza gli Stati Uniti, dove il ritorno in ufficio si attesa al 50% rispetto ai livelli pre-pandemici, non rispecchia quanto sta accadendo in molti Paesi europei e asiatici, dove la presenza in ufficio interessa il 75% o più dei lavoratori.

Nell’Europa continentale, continua il report, costi di costruzione e di finanziamento onerosi stanno già avendo un impatto sugli sviluppatori. Nella maggior parte dei mercati si osserva una diminuzione della domanda di permessi per immobili residenziali. Nell’arco dei prossimi anni – conclude l’analisi – il completamento dei progetti sembra destinato a scendere ben al di sotto delle esigenze del settore residenziale, dando impulso alla domanda di abitazioni nei segmenti degli affitti privati, degli studentati e del senior living.