“Nei primi tre mesi e mezzo di quest'anno la situazione non è peggiorata rispetto all'anno scorso”.
Parte da questa premessa Vittorio Moscatelli, amministratore delegato di Ipi, parlando con Monitorimmobiliare dell'andamento del mercato italiano e spiegando quali sono le strategie di crescita del gruppo.
D: A che punto è la crisi dell'immobiliare nel nostro Paese?
Moscatelli: Sul residenziale abbiamo una domanda che resiste sulle unità abitative di un certo valore.
Quando parliamo di un certo valore intendiamo immobili di pregio oltre il milione di euro, richiesti da una fascia di acquirenti che ha liquidità e che in questo momento può anche accedere al credito.
Chiedono sconti sul prezzo, l'aspettativa è quella di fare l'affare e per questo le trattative si allungano, ma quando trovano il prodotto giusto si chiude.
Tutta la fascia medio-bassa sta invece soffrendo in modo enorme: lì in questa fase non c'è possibilità di mercato.
D: Ma sul fronte dei mutui si sta muovendo qualcosa o ancora tutto bloccato?
Moscatelli: Dal nostro osservatorio di operatori che seguono anche l'intermediazione del credito su tre piazze di riferimento come Torino, Roma e Milano è emerso questo: i primi tre mesi del 2013 sono buoni, con un andamento migliore rispetto al pari periodo dell'anno scorso.
Possiamo dire che sul fronte dei mutui c'è stato un risveglio della domanda che tiene conto della ridefinizione dei paletti d'accesso al credito, a partire dal loan to value non superiore al 70%.
D: Tolto il residenziale, sugli altri segmenti qual è la situazione?
Moscatelli: Sul segmento industriale-produttivo tutto bloccato, salvo casi spot.
Per il resto c'è un'offerta dilagante e non c'è domanda.
Non ci sono neanche i ricollocamenti delle aziende che o chiudono o non si muovono da dove sono, perché spesso il trasloco ha costi non accessibili e piuttosto che spostarsi preferiscono non utilizzare lo spazio produttivo in più.
Le cose vanno un po' meglio sul piano degli uffici, dove noi come Ipi abbiamo il polso sui mercati di Torino, Roma e Milano.
La disponibilità di prodotto c'è, ma c'è anche la domanda, legata al ricollocamento o alla rinegoziazione dei canoni.
Anche su questo fronte, come su quello industriale-produttivo, la necessità di ridurre gli spazi esiste, ma i costi di spostamento di un ufficio sono più sostenibili di quelli di un'intera azienda e i proprietari sono disponibili a concedere ai nuovi inquilini in arrivo periodi di rent free o a concorrere alle spese di trasloco.
Chi decide di spostarsi cerca la qualità, il risparmio energetico, la possibilità di organizzare gli spazi con criteri di space planning: per i vecchi uffici c'è sempre meno mercato e andranno ripensati e ristrutturati.
D: Questa la situazione oggi: cosa aspettarsi invece da qui a sei mesi-un anno?
Moscatelli: Non vedo grossi peggioramenti nei prossimi sei mesi, anzi mi sembra che la caduta sia finita e si vada verso un periodo di stabilizzazione, dove tuttavia non si vedono segnali di ripresa.
D: Come Ipi a quali progetti state lavorando?
Moscatelli: Il gruppo ha due anime: da un parte ci sono i servizi immobiliari (advisor, property, due diligence, agency), dove stiamo raccogliendo incarichi in Italia, grazie ad una rete di filiali collocate in città chiave come Torino, Roma, Milano, Bologna, Genova, Padova e Pisa, che ci permettono di essere presenti sul territorio (e infatti a livello di rete non abbiamo ampliamenti in programma).
Guardando all'estero, stiamo cercando di stringere rapporti con investitori stranieri.
Abbiamo avviato contatti con la Germania e con la Cina: l'obiettivo è selezionare delle partnership che ci permettano di diventare gli interlocutori italiani di operatori stranieri.
Abbiamo poi l'altra anima di Ipi, che è quella del patrimonio immobiliare di proprietà del valore di 400 milioni di euro, suddivisi tra 250 milioni di immobili a reddito, 90 milioni di immobili trading (tra cui il complesso del Lingotto a Torino - foto - ndr) e 40 milioni di aree da sviluppare.
Non siamo in questo momento acquirenti, puntiamo sugli asset che abbiamo in portafoglio (ad esempio a Torino, a Pavia, a Firenze e a Napoli) da rivalutare e da sviluppare.
Un altro aspetto che stiamo curando è quello delle partnership con operatori dove siamo anche advisor, su progetti che abbiano mercato e dove vogliamo diventare anche investitori.
.jpg)
