Mutui Crif, in calo anche a novembre. Bene solo le surroghe

Prove generali di ripartenza per il sistema bancario italiano che spinge sull’acceleratore per riprendere le erogazioni di mutui a privati e famiglie per l'acquisto dell'abitazione.

Il quadro lo detta la Bussola Mutui, il bollettino trimestrale Crif.

Non mancano gli elementi in miglioramento rispetto a 12 mesi fa: ad esempio gli spread, che per un mutuo a tasso variabile di 140mila euro a 20 anni superano al ribasso il 2% arrivando a fine terzo trimestre 2014 all’1,95%, segnando una riduzione dello 0,65% da inizio anno (-25%).

Parallelamente il differenziale di spread di offerta fra mutui con finalità acquisto casa e mutui con finalità surroga – si legge nel report - si riduce a valori prossimi allo zero, rilanciando l’appeal del prodotto surroga che nel terzo trimestre 2014 arriva a spiegare il 25% delle richieste di nuovi mutui e il 21% delle nuove erogazioni.

Cosa manca dunque?

Quello che mancava anche quando le banche non prestavano soldi, ovvero sul mercato immobiliare le case si vendono sempre con grande fatica.

Gli ultimi dati Agenzia delle entrate mostrano di nuovo sul secondo trimestre 2014 il segno negativo, con il numero di compravendite residenziali in contrazione del -1,0% rispetto al secondo trimestre 2013. Sul primo semestre 2014 il numero delle compravendite cresce solo dell’1,4%, dalle 203.238 della prima metà del 2013 alle 205.998 della prima metà 2014.

E’ quindi il mercato immobiliare a tenere a freno la ripartenza dei mutui (e non viceversa) che nel primo semestre 2014 cresce sì, ma solo del +3,4%, portando i nuovi flussi di mutui erogati a fine giugno a 11,12 miliardi di euro (il 38% dei flussi registrati nel primo semestre 2008, pari a 29,26 miliardi di euro).

La prova del nove arriva anche dalla liquidità del mercato immobiliare misurata dall’IMI - il rapporto fra numero di compravendite e stock immobiliare – si assesta ai minimi storici dell’1,2% (1,88% nel 2010).

Nonostante il prezzo/mq degli immobili nel terzo trimestre 2014 registri una nuova contrazione pari al -4,7% (contrazione che per altro va a sommarsi al -5,0% del terzo trimestre 2013 e al -5,7% del terzo trimestre 2012), la scarsa fiducia dei privati e famiglie sulle proprie prospettive reddituali future spinge a rinviare il progetto casa e con esso l’avvio di un ciclo di ripresa del mercato immobiliare.

In questo scenario prosegue l’impennata delle surroghe: le richieste di mutuo di surroga inoltrate dai mutuatari durante il terzo trimestre 2014 hanno raggiunto il 25% del totale contro il 10% del terzo trimestre 2013, per effetto della continua e progressiva riduzione degli spread offerti dalle banche sui propri mutui di surroga

L'incremento – si legge ancora nel dossier - è spiegato dalla lenta e continua riduzione degli spread offerti sui mutui, da un forte push mediatico in atto sul tema della surroga e, da ultimo, da un mercato delle compravendite immobiliari statico che stenta a ripartire.

Il differenziale di spread di offerta fra mutui con finalità acquisto e mutui con finalità surroga si è ridotto da 0,7%-0,9% di metà 2013 a valori prossimi allo zero odierni, rilanciando l’appeal del prodotto surroga.  alla tipologia di tasso preferita dai mutuatari interessati a surrogare o sostituire il proprio mutuo, si registra un forte calo della componente a tasso variabile e tasso variabile con cap che spiega nel terzo trimestre 2014 solo il 66% delle preferenze dei richiedenti contro il 75% del secondo trimestre.

A continuare a crescere  in maniera significativa è la domanda di mutui (in termini di numero di pratiche presentate agli istituti di credito): nei primi 9 mesi del 2014 segna un +11,8% rispetto al pari periodo 2013, dato positivo ma ancora in forte ritardo rispetto agli anni 2009-2011.

In particolare il numero di domande raccolte nei primi nove mesi 2014 è pari a circa la metà del dato rilevato nei primi nove mesi degli anni 2009 e 2010.

Conferma anche la progressiva riduzione dell’importo medio richiesto del mutuo, che nel terzo trimestre 2014 raggiunge il nuovo minimo storico di 123.129 euro (contro i 136.806 del primo trimestre 2012).

Tale diminuzione è spiegata da diversi fattori: la prudenza che ancora distingue i comportamenti sia delle famiglie che degli Istituti di credito, la continua contrazione del valore degli immobili oggetto di compravendita, e da ultimo, il crescente peso delle erogazioni di nuovi mutui con finalità surroga, che notoriamente presentano un importo medio inferiore rispetto ai mutui con finalità acquisto casa, dato che per i primi è già avvenuta la restituzione alla banca di parte del capitale preso a prestito inizialmente.

Scarica tabelle in allegato