Il mercato immobiliare italiano sembra aver superato la fase più delicata, con una ripresa delle compravendite, sebbene in alcuni mercati i valori siano in flessione. Il caso più evidente è a Milano, ma si tratta di un assestamento che segue l'esuberanza degli anni precedenti. Questo è quanto emerge dal 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2024 di Nomisma.
Il settore immobiliare italiano mostra segnali di vitalità dopo un periodo di appannamento dovuto al progressivo inaridimento del canale creditizio a sostegno degli acquisti di abitazioni. L'Osservatorio ha analizzato le performance immobiliari dei 13 principali mercati italiani: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.
Secondo Nomisma, la possibilità di scongelamento di una quota di domanda e la conseguente spinta al mercato dipende da due fattori: la tenuta dei redditi delle famiglie e il ripristino di condizioni di accesso al credito meno prudenti e selettive. Nonostante il quadro rimanga incerto, la recente crescita delle intenzionalità e delle transazioni consente di delineare uno scenario espansivo.
Alla ripresa delle compravendite corrisponde una frenata dei prezzi, che chiudono l'anno sui livelli del primo semestre del 2024. L'invarianza dei prezzi delle abitazioni nel secondo semestre è il risultato di una revisione delle aspettative in fase di offerta, bilanciata da una minore disponibilità a riconoscere sconti in fase di trattativa. Alcune flessioni dei valori sono registrate a Milano (-1,5% su base semestrale), Bari, Roma, Torino e Venezia Laguna.
Considerando la variazione su base annua, l'incremento dei prezzi medio per i mercati monitorati è quantificabile in un +1,7% per le abitazioni in ottimo stato di conservazione e in un +1,5% per quelle in buono stato.
Sul fronte delle locazioni, il sovraffollamento nel segmento ha accelerato i canoni, cresciuti ovunque con intensità superiore al 3% annuo. A Milano e Roma, nonostante un indebolimento della domanda di locazione, la crescita dei canoni è stata rispettivamente pari a +3,2% e +4,7%. Il rendimento totale medio lordo annuo per il segmento abitativo si attesta al 6,8%, in linea con l'anno precedente.
L'indagine evidenzia come sia in crescita la quota di famiglie che considera l'affitto come unica opzione possibile a causa della mancanza di risorse economiche sufficienti per accedere al mercato dell'acquisto. La quota delle famiglie che ha optato per l'affitto è passata dal 56% del 2023 al 59,3% del 2024. La situazione sconta una totale assenza di politiche pubbliche a riguardo.
Considerando i tempi medi di assorbimento nel mercato residenziale, il rapporto evidenzia un trend discendente negli ultimi dieci anni nei tempi di vendita delle abitazioni. Per concludere una trattativa occorrono in media 5 mesi. Sul fronte della locazione, i tempi per affittare un'abitazione si sono dimezzati stabilizzandosi sotto i 2 mesi.
Il mercato immobiliare italiano sembra aver superato la fase ciclica più problematica, ma alcuni nodi strutturali irrisolti ne condizionano ancora le prospettive di crescita.
Guarda la videointervista a Luca Dondi, Nomisma
Guarda la videointervista a Michele Diamantini, Halldis by Vita
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