Prosegue la ripresa per il mercato degli immobili di pregio a Milano e Roma nel corso del primo semestre del 2018. Nell capoluogo lombardo aumenta la domanda soprattutto nelle zone del Centro Storico, Brera e Magenta, mentre nelle zone del Quadrilatero e Palestro-Duse la situazione risulta meno dinamica. Nella Capitale la domanda di acquisto risulta in aumento, con l’eccezione della zona Flaminio e Salario-Trieste. L’offerta di immobili rimane esigua con l’eccezione della zona del Centro Storico, in cui prosegue il trend positivo del 2017.
Secondo i risultati dell’indagine Santandrea-Doxa, il mercato della locazione di pregio nelle due principali metropoli italiane ha mostrato andamenti divergenti. A Milano la domanda è risultata in crescita soprattutto nelle zone del Centro Storico e Brera dove la disponibilità di abitazioni è ampia e, pertanto, il numero di contratti conclusi è risultato in aumento. A Roma la domanda è stabile, ad eccezione di un calo per la zona Salario-Trieste.
Per la seconda parte del 2018 lo studio prevede un aumento del numero di compravendite, al netto di una sostanziale stabilità dei prezzi. Per quanto riguarda il mercato della locazione, a Milano si prevede una crescita del numero di contratti sostenuta da una domanda in ripresa. Al contrario, a Roma, il mercato della locazione risulterà stabile con canoni in diminuzione.
Milano: cresce l’offerta
Nel corso del primo semestre del 2018, il mercato delle compravendite di Milano, ha mostrato andamenti differenti a seconda delle zone di riferimento. La zona Brera si conferma tra le più dinamiche con una domanda in costante crescita. A seguire, il Centro Storico e la zona Magenta – Pagano – Castello si confermano ambiti con elevata richiesta. Stabile il mercato di Palestro – Duse, mentre nella zona del Quadrilatero si è rilevata una stabilità dell’interesse in acquisto, dovuta principalmente alla distanza tra venditori e acquirenti circa il valore degli immobili.
La disponibilità di abitazioni cresce in tutta la città, ma non sempre la qualità degli edifici e degli interni è allineata alle aspettative dei possibili acquirenti.
La zona con i prezzi più elevati risulta ancora una volta il Quadrilatero, sia sul mercato delle compravendite che su quello dell’affitto.
Stabile il mercato delle locazioni nella zona del Quadrilatero e Palestro Duse, mentre risulta in crescita in zona Magenta – Pagano – Castello, Brera e Centro Storico. L’offerta in locazione continua ad aumentare nel Centro Storico, Quadrilatero e in zona Brera. In continua crescita il fenomeno dello short rent gestito direttamente da proprietari o da società di servizi, che negli ultimi anni ha fortemente ridotto l’offerta di immobili in locazione di medio-lungo termine.
Roma: canoni di locazione stabili
A Roma, nel corso dei ultimi sei mesi del 2018 la domanda di acquisto è risultata in crescita in tutte le zone, con l’eccezione di Flaminio e Salario – Trieste dove la situazione è invariata. L’offerta in vendita si conferma stabile, con un’ulteriore flessione nella zona Trastevere e una crescita nelle zone Prati e Salario-Trieste. Il Centro Storico conferma le performance positive osservate nel 2017 per quanto riguarda il numero delle compravendite.
Le differenze di prezzo all’interno della Capitale risultano ancora marcate data l’eterogeneità delle zone considerate e delle caratteristiche degli edifici. Il Centro Storico si conferma la zona con prezzi più elevati, in media 10.500 euro al metro quadro per il nuovo e 8.500 euro al metro quadro per l’usato.
Anche a Roma il mercato delle locazioni è risultato sostanzialmente stabile nelle zone del Centro Storico, Aventino, Prati e Trastevere, Parioli, Pinciano-Veneto, mentre in zona Salario – Trieste è calata ulteriormente. L’offerta in locazione ha visto un aumento della disponibilità di residenze in affitto in zona Parioli, mentre è diminuita in Centro Storico.
La casa del futuro
L’indagine Santandrea e Doxa, oltre a fotografare la situazione del mercato, si propone di identificare i bisogni e le esigenze della domanda degli immobili di pregio, grazie alla raccolta di dati e informazioni attinte direttamente dai protagonisti del mercato stesso. Le interviste hanno delineato un segmento del lusso che presenta importanti peculiarità all’interno del mercato. Emerge tra gli operatori l’impressione di una crescente polarizzazione dl mercato tra abitazione definite “normali” e abitazioni “di pregio”. La casa di lusso è ancora considerata un investimento e il lusso di nuova costruzione sta spingendo la riqualificazione anche dell’usato. L’edilizia di pregio stimola il policentrismo urbano e rappresenta un volano per il recupero di interi quartieri.
Secondo la ricerca, la casa del futuro dovrà combinare elementi funzionali e aspetti emozionali, per coinvolgere l’utente in una esperienza abitativa che deve tenere conto di entrambe le componenti.
Milano, rispetto Roma, è la prima che ha intercettato la domanda di immobili nuovi di pregio dando vita a progetti come City Life e Porta Nuova. le nuove aree di sviluppo edilizio hanno permesso di cogliere le esigenze di un target che guarda contesto, tecnologie e classe energetica.
Il mercato immobiliare di lusso sembra richiedere agli operatori un approccio maggiormente consulenziale e proattivo nei confronti di un cliente molto esigente, esperto, attento al mercato e alle nuove tecnologie. Sarà l’acquirente a valutare il valore dell’immobile non solo in base ai metri quadrati o alla zona centrale ma in base ad asset quali la qualità, la personalità spiccata dell’immobile, il contesto circostante, i servizi annessi.
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