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16 Dicembre 2024

Savills: Immobiliare, prospettive 2025 in Italia tra sfide e opportunità (Report)

di Savills

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Il mercato immobiliare italiano si trova di fronte a una crescita economica prevista positiva, sebbene più lenta rispetto alla media dell'area euro. Una politica monetaria più flessibile sosterrà i consumi e gli investimenti, mentre i cambiamenti demografici influenzeranno l'economia e le città.

L'inflazione di base rimane persistente. L'inflazione nei servizi continuerà a influenzare la tendenza, in particolare per quanto riguarda i salari. Nell'area euro, l'inflazione sembra destinata a rimanere molto vicina all'obiettivo del 2% della BCE.

La crescita economica globale è frenata dall'incertezza persistente. Le condizioni finanziarie si stanno lentamente allentando, portando a una ripresa lenta degli investimenti. Il rapporto debito/PIL non sta diminuendo e sono probabili aggiustamenti fiscali.

Il potere d'acquisto delle famiglie in espansione si rifletterà solo gradualmente sulla spesa dei consumatori. La fiducia sta peggiorando e i risparmi torneranno solo gradualmente ai livelli pre-pandemia. Con bassa inflazione e crescita lenta, l'alto debito rende la nostra economia vulnerabile.

Scarica il Report allegato

Nel 2025 si prevede una modesta espansione dell'attività di investimento, più concentrata nella seconda metà dell'anno. Nella prima metà, i tassi di interesse scenderanno ulteriormente e più rapidamente rispetto alle previsioni precedenti. Grazie all'attenuazione dei tassi di interesse, gli investitori principali torneranno sul mercato.

La compressione dei rendimenti prime è probabile. La polarizzazione tra asset primari e secondari continuerà. L'interesse per le riqualificazioni dovrebbe rimanere costante.

L'equilibrio tra domanda e offerta manterrà l'attenzione sul settore residenziale, in particolare sugli alloggi per studenti. Gli asset in posizioni uniche per il commercio al dettaglio e gli uffici rimarranno al centro dell'attenzione. Il commercio essenziale, le nuove località per il tempo libero e i tipi di asset per l'ospitalità e una logistica in consolidamento guideranno il mercato.

La corsa agli affitti prime non continuerà indefinitamente. La domanda degli occupanti rimarrà robusta in quasi tutti i settori, ma i valori degli affitti influenzeranno l'assorbimento. Migliorare il benessere dei dipendenti, la sostenibilità e l'efficienza energetica degli edifici sarà una priorità.

Nel 2025, l'economia italiana sta nuovamente scivolando verso tassi di crescita modesti che l'hanno caratterizzata nei decenni precedenti. Consumi e investimenti deboli, il declino della manifattura ed esportazioni negative sono le principali ragioni. Il settore dei servizi sostiene la tendenza, principalmente trainato dal turismo, mentre le costruzioni stanno rallentando. Nel 2025, il PIL dovrebbe rimanere in territorio positivo, sostenuto dai servizi, dagli investimenti e dall'allentamento delle condizioni finanziarie. Le risorse del PNRR potrebbero avere un effetto significativo sul PIL e non dovrebbero essere sprecate.

L'indice dei prezzi al consumo è diminuito più rapidamente rispetto al resto d'Europa ma rimane persistente, specialmente nella componente core. Le tendenze inflazionistiche in Italia si allineano con quelle europee ma sono comparativamente più moderate, con prezzi alimentari e dei servizi in aumento. Nel 2025, l'inflazione sembra destinata a scendere permanentemente al di sotto dell'obiettivo della BCE: le turbolenze internazionali potrebbero portare a nuovi aumenti delle materie prime e dei beni intermedi, mentre una tendenza meno favorevole della domanda potrebbe pesare sui salari.

Con l'inflazione più vicina all'obiettivo e livelli moderati di crescita, il percorso verso i tagli dei tassi probabilmente accelererà. Nel 2025, i mercati si aspettano un ulteriore allentamento, ma permangono incertezze sul tasso neutrale a causa delle implicazioni a lungo termine degli shock recenti. Le banche centrali potrebbero diventare più orientate alle previsioni per garantire la stabilità dei prezzi.

Dieci tendenze a lungo termine che influenzano il settore immobiliare: cambiamenti demografici e del mercato del lavoro, requisiti ESG, cambiamenti climatici ed eventi meteorologici estremi, urbanizzazione, frammentazione geoeconomica, accesso all'energia e alle materie prime, migrazione, digitale & tecnologia, crescente tendenza a spostarsi per lavoro e studio, focus su salute & benessere.

Decarbonizzare il settore immobiliare è un'esigenza urgente e pressante e gli obiettivi ESG stanno attivamente plasmando le decisioni degli investitori e degli occupanti. Le certificazioni verdi non sono più sufficienti oggi; piuttosto rappresentano il requisito minimo per ottenere finanziamenti bancari. A maggio 2024 è entrata in vigore in tutti i paesi dell'UE la revisione della Direttiva sulla Prestazione Energetica degli Edifici (EU/2024/1275) che contribuirà ad aumentare il tasso di ristrutturazione nell'UE, particolarmente per gli edifici con le peggiori prestazioni in ogni paese. Il 52,9% degli APE emessi in Italia nel 2023 rientra nelle classi energetiche F e G. Le strategie ESG stanno iniziando a spostarsi verso la S del sociale.

Nel prossimo decennio si prevede un aumento della popolazione urbana italiana con un passaggio dal 72% al 75% della popolazione nelle aree urbane, corrispondente approssimativamente a una crescita di +1,3 milioni di persone. Nei prossimi anni l'Italia sarà caratterizzata da diverse tendenze demografiche che influenzeranno il mercato immobiliare e l'attrattività delle città. Le regioni settentrionali e tutta l'Italia centrale avranno performance migliori della media. I cambiamenti demografici si rifletteranno nelle tendenze macroeconomiche.

Il 2024 ha visto un'inversione della tendenza al ribasso che ha caratterizzato il mercato dell'anno precedente. La ripresa dell'attività di investimento è dovuta in parte ad alcuni grandi accordi che hanno guidato il mercato. Per la prima metà del 2025 ci aspettiamo una sostanziale stabilità mentre un nuovo rilancio è posticipato alla seconda metà del 2025. I costi di finanziamento non si sono ancora ridotti significativamente e l'economia globale è ancora dominata da incertezze. Gli investitori value-add predomineranno ma anche quelli core torneranno ad essere attivi.

Come i tassi di interesse anche i rendimenti rimarranno più elevati rispetto agli anni recenti di politica espansiva. Una compressione generale è probabile nella seconda metà del 2025 ma con portata limitata rispetto alle riprese passate. Oggi e nei prossimi mesi la correzione dei prezzi continuerà ad influenzare gli asset secondari contribuendo ad approfondire la polarizzazione tra asset prime e potenzialmente bloccati. Poiché l'accessibilità economica influisce sull'assorbimento la crescita degli affitti rallenterà anche nei settori caratterizzati da vincoli di domanda. La stabilizzazione dei costi di finanziamento porterà ad un aumento dell'attività probabilmente nella seconda metà del 2025.

Il settore residenziale rimarrà uno dei settori molto ricercati soprattutto per il segmento PBSA più maturo ma i volumi rimarranno contenuti a causa della mancanza di prodotti generanti reddito. La logistica consoliderà la sua rilevanza nel panorama italiano. L'attività di investimento negli uffici rimarrà contenuta poiché l'aumento degli affitti e la mancanza di offerta di grado A stanno frenando l'assorbimento. Il settore dell'ospitalità si sta espandendo grazie a nuove località e formati. Una proposta selettiva nel mercato fuori città offrirà un profilo rischio-rendimento interessante; il segmento high street attirerà investitori istituzionali e vedrà una vivace domanda da parte dei marchi.

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Sarà la 25° edizione di RE ITALY quella del 13 giugno 2025. Un appuntamento importante in un mondo immobiliare che &e