Mercati residenziali globali: nel 2026 riparte la crescita dei prezzi (Report)

I mercati residenziali prime delle principali città globali guardano al 2026 con attese di crescita moderata ma diffusa. Secondo l'ultimo World Cities Prime Residential Index di Savills (scarica in allegato), nel 2025 i valori prime sono cresciuti in media dell'1,8%, con un'accelerazione nella seconda metà dell'anno che ha visto i prezzi superare per la prima volta dal 2021 la crescita dei canoni, segnalando un miglioramento del sentiment e un possibile cambio di passo.

Per il 2026, Savills prevede un aumento medio dei prezzi prime di vendita dell'1,3% nelle 30 città monitorate, in un contesto ancora influenzato da volatilità economica, tensioni geopolitiche e vincoli strutturali dell'offerta. Cinque mercati spiccano per dinamismo: Seoul, Tokyo, Madrid, Lisbona e Cape Town, con valori prime attesi in crescita oltre il 4%.

Seoul, dopo un +14,3% nel 2025 (16.000 euro/mq a dicembre), crescerà ancora tra il 6% e il 7,9%. Tokyo ha registrato un +30% nel 2025 (24.000 euro/mq) e resta sostenuta da domanda internazionale e scarsità di offerta. Madrid (11.100 euro/mq) e Lisbona (13.600 euro/mq) confermano il loro appeal, con crescita prevista tra il 4% e il 5,9%. Anche Cape Town, dopo un +6%, dovrebbe segnare tra il +4% e il +5,9%, grazie al posizionamento lifestyle e a valori competitivi.

Nei principali mercati europei la crescita del 2026 si conferma più moderata, entro un +1,9%. Negli Stati Uniti, New York mostra una lieve crescita a +0,5%, mentre Miami (-6,2%), Los Angeles (-6,5%) e San Francisco (-4,8%) registrano correzioni legate a prezzi elevati e segnalano una domanda più cauta. I mercati cinesi inclusi nell'indice mostrano flessioni tra -2% e -3,9%. In Europa, Parigi e Atene si preparano a una ripresa graduale grazie a un'offerta limitata e a una fiducia in miglioramento, mentre a Londra e Berlino si prevedono dinamiche stabili nel 2026.

Italia: crescita contenuta dei valori, domanda solida e rendimenti competitivi.

In linea con la cautela europea e globale, nel 2026 anche Milano e Roma sono attese in una fascia di crescita dei valori prime compresa tra 0% e 1,9%.

Il mercato residenziale di fascia alta a Milano continua infatti a mostrare segnali di rallentamento: i prezzi hanno raggiunto un limite temporaneo a causa della scarsità di immobili di alta qualità e della stagnazione del mercato. L'attenzione si sta quindi spostando sempre più verso il segmento degli affitti, con un aumento dei contratti a breve termine e una domanda sostenuta da lavoratori e studenti che si trasferiscono in città. Tuttavia, l'attività complessiva resta più lenta rispetto al passato a causa della limitata disponibilità di abitazioni. Per il 2026 si prevede un outlook prudente, con una crescita più contenuta rispetto al passato e una possibile ripresa legata soprattutto a progetti di piccola e media scala.

Il mercato residenziale prime di Roma mostra invece segnali più positivi, sostenuto soprattutto dalla domanda nelle zone centrali anche grazie all'effetto del Giubileo. Per il 2026 le prospettive restano favorevoli, con prezzi più stabili rispetto a Milano e una maggiore fluidità delle compravendite; gli immobili sotto il milione di euro si vendono rapidamente, mentre per quelli sopra questa soglia la domanda continua a superare l'offerta, con buone prospettive per i nuovi sviluppi. Nel mercato degli affitti, nonostante la crescita dei canoni, l'attività è frenata dalla limitata disponibilità di nuove abitazioni. L'espansione del segmento premium nei prossimi anni potrebbe essere sostenuta da nuovi progetti e dal crescente interesse degli investitori istituzionali nel build-to-rent.

"Il mercato residenziale prime in Italia evidenzia dinamiche differenziate tra le principali città - commenta Danilo Orlando, head of residential. A Milano i valori sembrano aver raggiunto una fase di temporanea stabilità e la scarsità di immobili di alta qualità rallenta le compravendite, spingendo parte della domanda verso il segmento locativo, che viene sostenuto principalmente da giovani professionisti e studenti. A Roma il quadro è più favorevole: la domanda resta solida, in particolare per le aree centrali e per i nuovi sviluppi, con prezzi complessivamente stabili e volumi in aumento. In entrambi i mercati cresce l'interesse per soluzioni build-to-rent, un'opportunità che rafforza il comparto degli affitti premium e contribuisce a riequilibrare un'offerta strutturalmente limitata".