L'Italia sembra sia diventata sempre più attrattiva per quanto riguarda gli investimenti. Abbiamo chiesto a Silvio Sancilio, Responsabile Capital Markets di Colliers, uno dei principali operatori del mercato, come si sta evolvendo il mercato e cosa scelgono gli investitori nel nostro Paese.
Direi che la risposta a questa domanda non può che partite dalla logistica. Non è un trend solamente italiano ma globale. Abbiamo pubblicato di recente il Colliers Global Investor Outlook 2022 dove interpelliamo 300 dei principali investitori a livello globale (scarica il Report). Dallo studio emerge che due investitori su tre nel 2022 hanno come focus principale un investimento in logistica.
Il 2021, oltretutto, vedrà per la prima volta in Italia la logistica come la prima asset class per volumi transati, a eccezione di un paio, straordinarie e irripetibili. Ciò significa che il nostro mercato sta dimostrando di essere estremamente pronto ad assorbire la domanda di investimento da parte dei principali player.
Il trend è molto solido e parte dall'aumento di domanda di spazi logistici e da una forte rental growth attesa dagli investitori nei diversi Paesi e, quindi, anche in Italia.
Oltre alla logistica ci sono altre asset class a cui guardare. È ancora forte l'interesse per il mercato degli uffici, c'è inoltre estremo interesse verso il mondo del residenziale. Quello degli hotel è un settore che ha subito fortemente gli impatti della pandemia, nel 2022 crediamo si possano ricominciare a vedere transazioni significative. L'unica asset class forse ancora in difficoltà è rappresentata dal retail.
L'aspetto più importante che vede tutte le asset class accumunate è l'interesse degli investitori negli immobili ESG compliance.
Entrando nel dettaglio dei settori, molte aziende e molti investitori hanno il residenziale tra gli obiettivi da raggiungere. È effettivamente un boom o dobbiamo aspettarci scenari differenti?
Il trend globale è chiaro ed evidente ma il nostro Paese è in ritardo, non siamo in una fase di boom, più che altro la definirei una fase di studio.
Nel 2021 il 60% del capitale raccolto a livello mondiale è allocato potenzialmente al mondo residenziale, a livello di raccolta di capitale quindi siamo sicuramente in una fase di boom. L'Italia è però un Paese in cui storicamente abbiamo tutti preferito comprare casa, piuttosto che andare in affitto, e quindi manca l'universo dei player di operator di build-to-rent.
Gli investitori oggi cercano prodotto nuovo, potenzialmente gestibile con tecnologie all'avanguardia, il prodotto che cercano è quindi diverso da quello che è lo stock esistente in Italia. Bisognerà avere un po' di pazienza. Gli investitori, dall'altro lato, stanno dimostrando di essere già maturi a valutare operazioni di prodotto in linea con quelle che sono le loro aspettative, con attenzione ai rendimenti. Quello che cercano gli investitori sono prospetticamente rendimenti sopra al 4, intorno al 5, che forse solo con ottica di profilo build-to-core si riescono a ottenere.
Il mondo living è declinato in tante diverse asset class, un discorso a parte va fatto ad esempio per il segmento dello student housing, dove siamo in grado di fare analisi approfondite. Lo stock è ancora limitato ma è un'asset class sicuramente più matura rispetto ad altre.
Guardando agli uffici, asset class da sempre preferita dagli investitori, come si muove il settore? Sembra ci siano segnali di ripresa, ma è davvero così?
Sì, ma a condizioni molto precise. La pandemia ha fortemente accelerato trend che erano già esistenti. Si è creato un divario tra quelle che sono le aspettative degli occupiers e quelle che sono invece le proposte da parte di molti investitori.
È un po' come se oggi ci fossero due mercati profondamente diversi, quasi agli opposti: c'è il mercato del centro storico e delle location consolidate, caratterizzate da una scarsa pipeline, e location secondarie, non consolidate, grandi nuovi progetti piuttosto che location dove c'è una pipeline che, confrontata allo stock, va oltre il 20%.
Ci sono operazioni che 24 mesi fa sarebbero state cannibalizzate dal mercato. Oggi, invece, in alcuni casi gli investitori sono estremamente attenti, in altri preferiscono essere attendisti.
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