Consiglio di Stato, Belvedere: demolizione e ricostruzione č ristrutturazione edilizia

Con la sentenza n. 4155 della Sezione quarta, pubblicata il 22 maggio 2026, il Consiglio di Stato torna a pronunciarsi sulla qualificazione edilizia degli interventi di demolizione e ricostruzione e sulla loro riconducibilità alla definizione di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), del D.P.R. 380/2001, riaffermando la centralità del tenore testuale della legge.

La vicenda riguardava un intervento di riqualificazione urbana: un operatore ha ottenuto un permesso di costruire per un intervento di ristrutturazione edilizia consistente nella demolizione di un complesso artigianale in stato di abbandono, articolato in più fabbricati (il capannone sede dell'attività produttiva, la palazzina uffici e la residenza del proprietario e del custode), e nella realizzazione, al suo posto, di un unico edificio residenziale di cinque piani, con incremento di altezza e volumetria come consentito dalla legislazione regionale. Alcuni vicini hanno impugnato il titolo edilizio sostenendo, tra l'altro, che l'intervento dovesse essere qualificato come nuova costruzione. Si è giunti innanzi al Consiglio di Stato dopo che il TAR Piemonte, in primo grado, aveva definito il ricorso in rito con una pronuncia di inammissibilità.

Con riguardo al tema della ristrutturazione edilizia, la Sezione quarta del Consiglio di Stato ha dichiarato la correttezza della qualificazione dell'intervento e la legittimità del permesso di costruire. A questa conclusione la Sezione è giunta sulla base del tenore testuale della legge: l'articolo 3, comma 1, lettera d), nella formulazione vigente (successiva alle modifiche apportate dal D.L. 76/2020), riconduce alla ristrutturazione edilizia anche interventi che comportano modifiche radicali rispetto all'edificio preesistente, incluse la collocazione spaziale, le caratteristiche architettoniche e quelle volumetriche del nuovo edificio.

La sentenza individua il discrimine tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione nei seguenti termini: "quello che ormai differenzia la ristrutturazione edilizia dalla nuova costruzione è soltanto la preesistenza, nella prima tipologia di intervento, di un fabbricato, mentre la nuova costruzione si concretizza in una trasformazione del territorio implicante un consumo di suolo del tutto nuovo".

Tale impostazione si pone in senso opposto rispetto a quanto affermato dalla Sezione seconda del Consiglio di Stato pochi mesi prima (sentenza n. 8542/2025). In quell'occasione, pur riconoscendo l'evoluzione normativa della nozione di ristrutturazione edilizia e prendendo le distanze dall'orientamento, soprattutto penale, che richiedeva un "nesso di continuità" tra il fabbricato preesistente e quello risultante, la Sezione seconda ha individuato tre condizioni interpretative (unicità del manufatto, contestualità temporale tra demolizione e ricostruzione, invarianza dell'impatto sul territorio) ritenute necessarie per qualificare l'intervento come ristrutturazione edilizia, con conseguenti dubbi sui confini esatti di tali condizioni.

La Sezione quarta, con la sentenza n. 4155/2026, valorizza la formulazione letterale della norma e la ratio della riforma che ha esteso i confini della ristrutturazione edilizia per favorire la rigenerazione urbana ed evitare il consumo di nuovo suolo. La pronuncia evidenzia che la questione non è definitivamente risolta e che una soluzione potrebbe provenire da un intervento legislativo o da una decisione dell'Adunanza plenaria del Consiglio di Stato, così da consentire a amministrazioni e privati di operare con certezza del diritto nell'attivazione di interventi di rigenerazione urbana.